购房中要约和要约邀请的区别

彭桂江

律师

要约和要约邀请是常见的两个法律术语，但其实业内人士都不容易分清它们的界限和内涵，外行就更弄不清了。对于构房消费者来说，如何理解商品房广告中到底哪些内容属于要约、构成合同条款的内容，哪些内容只是要约邀请、不构成合同条款的内容，有非常重要的意义！

要约和要约邀请的区别在于：

1、要约是当事人希望和他人订立合同的意思表示，以订立合同为直接目的；要约邀请是希望对方向自己发出要约的意思表示。

2、要约大多数是针对特定的相对人的，往往采用对话和信函的方式；而要约邀请一般是针对不特定的相对人的，故往往通过电视、报刊等媒介手段。

3、要约的内容必须具备足以使合同成立的主要条件，如明确的标的额、标的物数量、质量、价款报酬、履行期限等；而要约邀请则不具备这些条件。

举一个生活中常见的事例，帮助消费者理解抽象的理论：夏天，街边卖雪糕的朋友为了招揽顾客一般会叫卖，如果他吆喝“雪糕、清凉解暑的纯牛奶雪糕！”，这就只是一个要约邀请，他是为了吸引人们来向他询价；如果他吆喝“雪糕、便宜了，五毛一根！”，这就可以构成要约了。

一旦出现了购房纠纷，如果法院认定房屋销售广告属于要约，消费者据其购买了房屋，其内容就应该构成房屋买卖合同的一个组成部分，如果开发商没有实现广告中的承诺，则应视为开发展违约；如果法院认定房屋销售广告属于要约邀请，则广告的内容就不能当然地作为合同的一部分，仅能作为一种参考，并不具有约束力，如果开发商没有实现销售广告中的承诺，即使消费者确实是因为相信广告内容而购买的房屋，也不能因此主张开发商的行为构成违约。由此可见，广告到底是要约邀请还是要约，对消费者而言至关重要。通常情况下，广告被认为是一种要约邀请。但是在特定的情况下，广告也可被视为要约，从而对广告发布者具有约束力。